Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды площадей в сухих складах класса А в Московском регионе по итогам 2026 г. составит 9000–9500 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС и операционных расходов. Об этом говорится в исследовании компании IBC Real Estate. Это, как утверждает ее руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями Евгений Бумагин, на 9,5–14,3% меньше по сравнению с прошлым годом. При этом, по его словам, на фоне увеличения доли вакантных площадей (прогноз на конец 2026 г. – 9%) ставки в договорах по ряду объектов могут быть даже ниже запрашиваемых. Аренда складов действительно дешевеет, подтверждают и другие опрошенные «Ведомостями» консультанты. По мнению партнера NF Group Константина Фомиченко, по итогам 2026 г. ставки могут опуститься с 10 900 до 10 000 руб. за «квадрат» в год. Руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Commonwealth Partnership (CMWP) Егор Дорофеев тоже ожидает сокращения показателя с 10 800 руб. в 2025 г. до 10 000 в этом году. Сооснователь и партнер Brigh tRich | Corfac International Виктор Заглумин считает, что падение будет более заметным – с 10 800 до 9500 руб. за 1 кв. м. Похожие выводы и у участников рынка. Например, у директора по аренде и развитию объектов недвижимости «X5 недвижимости» Сергея Оганезова и генерального директора RBNA Павла Несмачного. По словам генерального директора «СТС Логистикс» Кирилла Власова, его компании уже сейчас предлагают арендовать объекты по 9000–9500 руб. за «квадрат» в год. Дальнейшее снижение ставок, по его мнению, будет откровенным демпингом, т. е. сдача площадей просто перестанет окупать затраты на строительство и платежи банкам. Тем не менее эксперт уверен, что к концу года на рынке появятся предложения и по 8000 руб. Ставки падают уже четыре квартала подряд, отмечает Бумагин. По данным IBC Real Estate, в январе – марте 2026 г. индикатор снизился сразу на 25% год к году и на 6,7% к декабрю – до 9800 руб. за 1 кв. м. В последний раз он опускался ниже 10 000 руб. два года назад – в I квартале 2024 г., отмечает эксперт. По оценке NF Group, аренда за первые три месяца этого года сократилась на 15% относительно аналогичного периода 2025 г. и на 4% по сравнению с предыдущим кварталом, до 10 500 руб. В CMWP сообщают, что ставки просели на 16% и 6% соответственно, до 10 157 руб. При этом более 50% предложений маркетируются ниже 10 000 руб., отмечает Дорофеев. Впрочем, в Bright Rich | Corfac International считают, что в годовом выражении аренда подешевела на 9%, а вот в квартальном, наоборот, увеличилась на 0,9% до 10 900 руб. Не зафиксировали ощутимой квартальной динамики и в CORE.XP. Сейчас ставки находятся в диапазоне 10 000–10 500 руб. за 1 кв. м в год, в конце 2025 г. существующие объекты сдавались в среднем также по 10 500 руб., а строящиеся – по 11 500 руб., уточняет руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости этой компании Антон Алябьев. В январе – марте 2025 г. аренда стоила 12 266 и 12 542 руб. соответственно, напоминает эксперт. Стремительному сокращению ставок способствовало сразу несколько факторов, говорит Бумагин. По его словам, в условиях снижения ВВП (-1,8% год к году) и стагнации оборота розничной торговли (+0,5%) бизнес вынужден жестко экономить. Спрос на склады продолжает падать, поэтому потребность в расширении и новых проектах минимальна, отмечает эксперт. Он напоминает, что по итогам I квартала 2026 г. общий объем сделок в данном сегменте сократился год к году на 47%. При этом в 2025 г., по данным IBC Real Estate, в регионе были построены рекордные 3,2 млн кв. м, из которых 1,9 млн кв. м – спекулятивные объекты (т. е. не под конкретного заказчика. – «Ведомости»). В I квартале 2026 г. ввод увеличился еще на 41% год к году до 723 000 кв. м, из которых 281 000 кв. м составили комплексы без заказчиков. До конца года аналитики компании ожидают сдачи в эксплуатацию еще 2,3 млн кв. м такой недвижимости, из которых 1,9 млн кв. м придутся на спекулятивные площади.
На ставки давит дисбаланс спроса и предложения, согласен Дорофеев. По его словам, объем свободных площадей на складском рынке в I квартале вырос до 6%, а спрос снизился на 44% до 370 000 кв. м. Текущий уровень прямой вакансии Bright Rich | Corfac International оценивает в 3% (820 270 кв. м) против 2,8% по итогам 2025 г. В компании напоминают, что в I квартале прошлого года этот показатель составлял 0,94%, или 240 886 кв. м. С учетом скрытой доли свободных помещений (субаренды, площадей, которые скоро выйдут на рынок, и т. п.) этот показатель может к концу 2026 г. достичь 9%, считает Заглумин.
Рост вакансии связан с выходом на рынок большого объема предложения по субаренде блоков площадью свыше 40 000 кв. м, отмечают в CMWP. По оценкам компании, доля субаренды уже достигла 24%. По данным в IBC Real Estate, объекты с такими помещениями зачастую предлагаются по ставкам ниже рынка: по 7000–8000 руб. за 1 кв. м в год. Реализация неиспользуемых объемов позволяет арендаторам оптимизировать издержки, однако для собственников объектов это создает дополнительную конкуренцию даже внутри одного проекта, подчеркивает Бумагин. Кроме того, многие логопарки и напрямую от девелоперов предлагаются со скидками, говорят эксперты. По словам Бумагина, даже в качественных складах у крупных профессиональных собственников дисконты достигают 20%. Несмачный уверяет, что уровень скидок варьируется в пределах 5–15% от заявленной ставки и зависит от параметров сделки: площади, срока сдачи, необходимости дооснащения помещений и проч. Однако текущая ситуация носит временный характер, уверен Бумагин. Он ожидает, что по мере снижения ключевой ставки и восстановления деловой активности и потребительского спроса доля свободных помещений будет падать, а рынок стабилизируется. С ним согласны и другие эксперты. В 2027 г. объем строительства логистических парков в Московском регионе может сократиться на 30%, а ввод новых площадей снизится до минимальных за последние пять лет 1,6–2 млн кв. м, отмечает Несмачный. При этом средняя ключевая ставка к концу 2026 г., скорее всего, упадет до 11–12%, что, по его мнению, станет драйвером оживления экономики и роста спроса. Алябьев считает, что в 2027–2028 гг. ставки будут расти на 6% в год на фоне увеличения числа сделок и умеренного нового строительства. А коммерческий директор ГК «Ориентир» Артем Хомышин ждет активизации на складском рынке уже во второй половине 2026 г. на фоне снижения ключевой ставки. Это приведет сперва к умеренному сокращению вакансии, а затем к стабилизации цен, уверен эксперт. Читайте подробнее: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2026/04/27/1193174-arenda-skladov-v-moskovskom-regione-mozhet-podeshevet?from=copy_text
